富裕社会的居住形态

3月29日，住建部对外发布《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》公开征求意见。意见稿提到，限制县城居住建筑高度。县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。这份征求意见稿给了我们一个反思居住形态的机会。

4月9日，上海金融与法律研究院特邀中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英做客第162期【鸿儒论道】，探讨一个富裕社会应有什么样的居住形态。上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰教授，浙江大学公共管理学院土地管理系主任吴宇哲教授作为评议嘉宾出席了本次活动。

什么是富裕社会？按国际流行标准，恩格尔系数为20-30%象征一个国家进入富裕社会。党国英认为，抛开其他的社会文化一些因素，反映富裕社会的发展程度应包含四个指标：一是恩格尔系数，二是国民的居住形态，三是国民的劳动参与率，四是社会平等状况。虽然我国已经宣布建成了全面小康社会，要进入一个富裕社会，再过一些时间要进入发展阶段更高的富裕社会，但人们忽视了富裕社会的另一个象征，即以多数家庭拥有或使用独栋房屋为主要特征的居住形态。当下中国不具有此种居住形态，与发达国家比较，居住形态的差异很大。我们主要是单元楼房，欧盟和美国主要是独栋房屋。

他将我国的居住形态称之为集体主义的居住形态，即发挥住房功能的各种物件有许多是共享的，如宅基地共享，进入房间的前端设施共享，某类声音信息的屏蔽条件共享，私密空间被压缩，更没有私人院落。更重要的是，这种住宅到了开始大修时间，就更涉及集体行动，而且取得一致意见的成本很高。他认为这种居住形态造成了中国城市的居住贫困，由此也会产生一系列问题，如居住成本高；独栋房屋占比不清楚；没有土地所有权；高度拥挤，缺乏个性；有物业区无社区，会造成人际关系恶化，社会不稳定；此外，居住形态还影响到总需求，集体主义的居住形态形成了“消费抑制”，不利于总需求扩张。

我们的居住形态为什么是这样的？他认为有以下几方面原因：一是土地用途管理制度的缺陷，我们对住宅用地采取了限制供给的政策。数据表明，住宅建设用地占城市建成区的比重越来越低，我国一般在25%以下，欧洲一般在45%左右。二是是土地权利配置的缺陷。土地制度给土地要素的经济利用带来了很多不确定性，不确定性增加了交易成本，影响了价格，这其实是对福利的伤害。已有数据证实我国存量土地浪费严重，利用率低，这与土地使用期的规定有关。三是农业效率低，粮食单产大约是美国的80%，这使得我们总忧虑国民的饭碗问题。耕地保护及保障粮食自给也成为限制住宅用地的一个重要理由。

他分析了我国2010-2016年建设用地供应、出让数据发现，近年来，住宅用地占建设用地的比重越来越小，住宅用地的供给比重由20%降到6.7%。在这么一个供地状况之下，国民居住形态很难改善。究竟是不是因为土地资源紧张而不能增加住宅用地的供给？有很多数据表明，我们的存量土地的浪费特别大，存量建设用地浪费非常突出。他指出，按照已有的建设用地来测算，要改善中国的居住用地的供给，可以通过建设用地的结构调整解决。另外农村地区的土地浪费也非常厉害，考虑农村的空置房、废弃的宅基地等几个方面的因素，推算大概有4000万亩农村建设用地没有利用。

最后党国英提出了我国居住形态的改革目标：让多数中国城市家庭可能有一块地，住独栋房屋。基于此，他对富裕社会的居住形态进行了大略构想：一是城市中35%的人住集合住宅，65%的人住独栋房屋；二是符合上述条件的家庭住房支出为食品饮料支出的2.5倍左右；三是房屋永久产权，宅基地永久使用权；四是住宅区占城市建成区面积为40-45%；五是政府以不动产税调节及补贴维护居住公平；六是改革土地用途管理办法。大幅度简化土地规划控制性指标，放宽土地用途管理限制。

在评议讨论环节，浙江大学公共管理学院土地管理系主任吴宇哲教授、上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰教授发表了各自观点。

吴宇哲认为居住形态的改变，最重要还是要改变观念。同时改革是需要路径依赖的，改革推行必须要考虑工薪阶层的接纳。他的构想是高收入人群住别墅，通过出让别墅土地，政府收取土地出让金，以及土地资源占用税的形式收取奢侈税，这个钱可以用来补贴低收入人群的居住条件改善的问题。未来中国是一个共同富裕的社会，这样有钱的人住别墅，没钱的人住保障性住房，中间的工薪阶层住普通商品房，这对维持地方政府的财政平衡、对未来整个社会的稳定会更好。

陈杰指出富裕社会的居住形态，虽然强调的是独栋形态，但实际上主要是提倡一个健康的、舒适的住房消费。住房消费的不仅仅是土地和空间，更多的是公共服务公共便利性和就业机会的临近性。中国城市中的公共服务提供是不均衡的，在空间上的不均衡最明显，大量优质的公共服务还是集中在市中心。同时他也指出，中国集体主义的建筑模式的背后，其实就反映了对政府公共服务的高度依赖。如果公共服务都主要由国家来提供，而不是通过社区自治社会组织以俱乐部产品形式来提供，那么在这种情况下，就算土地够用，人们还是高度聚集在空间范围很窄小的区域里，以接近公共服务。如果未来的技术进步或者人的能力发展上来了，大家对于政府公共服务的依赖度下降，同时由于制度改变，公共服务的空间不均衡性减弱，那么大家居住选择的空间会更加灵活、更加稀疏。

他强调居住要宽松，不仅是城市内部要均衡发展，更重要是都市圈、城市群、整个国土域里面达到相对均衡发展。如果没有均衡发展，大家都是挤到大城市，即使在美国大城市里面也做不到独栋居住，纽约曼哈顿也基本都是集合式公寓。所以居住形式与区域发展模式、城市经济发展模式直接相关的，影响因素很多。

本次【鸿儒论道】由上海金融与法律研究院院长傅蔚冈博士主持。几位专家还与线上参会者就技术进步与居住形态变革、住房改革与房价、城市化与住房等问题进行了交流与探讨。

【鸿儒论道】由上海金融与法律研究院主办，鸿儒金融教育基金会提供学术支持，并获得华科资本、淳厚基金管理有限公司的支持，双周定期举行。论坛关注中国金融与宏观经济中的各种问题，致力于为学者、监管者和业界专家搭建跨界交流的平台，为中国经济和金融提供专业意见。