“停贷风波：问题与处置”专题研讨会

2022年8月5日，“停贷风波：问题与处置”专题研讨会在上海金融与法律研究院举行，本次研讨会由上海金融与法律研究院院长傅蔚冈主持。本次会议围绕停贷产生的原因、可能造成的影响及应对方案展开，来自学界、业界等机构的十余位专家学者参加了本次会议。

上海新金融研究院副院长刘晓春从制度设计层面分析了停贷产生的原因。一是商品房预售制的安排本身就埋下了隐患。香港预售楼花其中一条规定，必须证明有能力支付所有的建筑费用。内地的预售制并不需要全部的建设资金，有25%就可以。二是按揭贷款的问题。现在的预售是购房者把所有房款给开发商，房款里面包括购房者的首付款，也包括银行的按揭贷款，这就留下了烂尾的隐患。对购房者来讲付了全部的房款，但是对房子是没有控制权的。而银行放了一笔抵押贷款，但是这个抵押物现在还没有，而且也没有控制权。这是目前遇到所谓烂尾楼真正的问题。三是建设资金监管账户的问题。对比香港，香港卖楼花有5%的预付定金，但是这5%的预付定金不是纳入到建设费用中，而是打入律师楼账户，由律师楼监督，所以不是给开发商的建设资金。内地各个地方监管制度千差万别，资金监管上有全额监管还有重点资金监管。全额监管，所有进入这个资金账户的钱要全部监管。重点资金监管确定一个额度，额度之内，需要监管，额度之外，开发商可以随意支取。这个额度的确定，各个地方也不一样，这是资金上的漏洞。

北京植德（上海）律师事务所合伙人鲁宏律师补充道，房地产项目在实际运作中，因为监管不到位，出现了多项目资金混用，也造成了风险蔓延。商品房开发的制度设计是一个理想的资金单项目的运作模式。单个项目交纳出让金、通过开发贷取得资金，建造施工、预售回笼资金，监管预售资金用于归还开发贷或支付工程款，竣工交付，利润分配，利润分配以后再做另外一个项目。哪怕资金出问题是单一一个项目出问题，不会造成风险的蔓延。但是实践当中的运作中，出现了多项目资金混用。把资金套出来的路径都是通过施工方，一个在开发贷阶段，所以在目前的停供的风波当中，很多的施工方在这里面本身是有责任的，是问题形成的参与者之一。资金多项目混用以后导致风险就蔓延了。所以凡是有停贷必然有停工，一定是停工引起了停贷，停工一定是欠付工程款，所以真正的核心问题在于开发商的资金已经不足以支付这个项目的进度款，还不是最终的结算款，过程当中的进度款都已经不足以去支付，才会产生一连串的问题。

济邦咨询公司创始人、董事长张燎认为停贷风波是房地产超常规治理下的一个击穿现象——击穿的是房地产业的高杠杆，导致多米诺骨牌效应。开发商资金断流爆雷，拖欠承包商、供应商应付款，导致工程停工，最后出现个人购房者的“非暴力不合作运动”。

从中短期和长期来看，如何化解当前房地产行业的债务危机？整体的处置策略应该是什么样的？重点和难点问题在哪里？房地产行业的上下游产业链、相关联的金融服务机构、政府各自应该怎么做？

上海新金融研究院副院长刘晓春强调要从制度层面进行完善，一要完善预售制，这是最根本的。二要改革按揭贷款制度。三要强化政策的执行和监督约束。四要在法制化、市场化、保护购房者权益的原则下，具体案例具体对待，一个个案例解决停贷的具体做法。五要让房地产企业树立“房住不炒”的理念，加强自身管理，降低杠杆率，稳建经营和管理，赢得市场的信任。

龙光集团控股有限公司集团战略发展研究室副总经理肖明智认为，要让房地产行业回到健康发展的轨道，需要中西医结合的配方。其中信用修复是西药，现在房企特别是民营房企的信用体系已经塌了，进行修复可以起到直接的效果。尊重市场是中药，行政手段介入房地产行业，要有度，具体可以从以下五方面入手：一是政府要尊重市场，通过土地供应来调控供需，而不是直接干预价格，要放开新房的限价和二手房指导价，这两类把房子作为资产的属性打破；二是对于金融机构，政府要进行一些引导，当前已经批复的开发贷不能扣留，当前开发商销售的一些回笼资金，进入金融机构的专户也不能随便的抽走，不能让房企完全失去这种现金的来源。三要增强业主的信心，购房者的购房款进入到资金监管账户以后，要定期进行公示。四是政府在当下应该对开发商进行分类的救助，一类是资不抵债的房地产企业，可以让他破产。对于资产大于负债，只是现金流有问题的民营企业，应该政府牵头，让国资入股，作为主要的股东，修复房企的信用。五是对于房企自身而言，还是要全力保交付，保工程品质，获得政府、金融机构、以及购房消费者的信心。

正荣地产法务部总经理李星以工程建设价款优先权出发，基于从困难项目的资产的盘活应该由哪个主体来操作最有可能性考虑，提出了一些具体建议：首先让开发商和承包人之间就个案项目的盘活签协议，用未来的资产抵相应具有优先权的工程价款，其次在金融机构方面，鼓励对开发商进行展期，同时发放专项贷款。还有，对于政府来讲第一做好前述协议的见证人，以及当中大量的协调工作。第二是鼓励让当地政府退地，将退地的钱进入专门的监管账户，盘活本地的项目。这几个方面可能还不能完全涵盖这个系统性风险的处理全貌，但是这是一个思路，在实践中可以通过如何保障《民法典》807条优先权，再发明各类具体的方式落地。

鲁宏补充道，用后续建筑优先权来来解决前面已经发生的工程款债务，这可能与优先权法律所规定的要件不太吻合，后续建筑物的优先权只能保障后续施工所发生的工程款，不能用来解决之前的工程欠款。他支持站在市场和法治的轨道上来解决问题。所谓法治轨道就是没钱就要破产。目前对于银行、施工方、购房者这三种群体的诉求，法院站在了购房者这边。从稳定和保护弱势群体角度可以理解这一做法，但是在债务出现的过程中，债务都向银行、向施工方集中，是否会引起再次的连锁反应，再次导致施工方大规模的破产，甚至不可想象的银行的危机，这些要引起重视。

深圳峡湾资本合伙人韩毓祥认为目前情况比较危急，应该首先考虑止损，再去讨论如何去补偿分配的问题，否则如果损失继续快速扩大，那么各方利益其实都无法保证。一方面要“抓大放小、解铃仍须系铃人”。先把最大一批房企，例如前十大的出险房企，政府出面保下来。如果中央表明立场保大企业，这些行业头部的房企，很大机会就能恢复销售、重新开工，逐步渡过目前危机。政府宜及时果断出手，防止当前危机演变为系统性风险。政府越早出手，救市所需的资金越有限，如果任由事态蔓延，需要的资金就可能急剧放大。建议由央行提供足够的再贷款，成立国家住房银行以提供救市资金，一旦房价恢复上涨预期即可逐渐收回救市资金。同时政府可以适度放松监管，取消“三条红线”政策，缓解房企的现金流问题。

上海金融与法律研究院学术委员会委员、原上海市人民政府法制工作办公室副主任顾长浩，中恒星光投资集团董事总经理兼首席执行官沈韬，上海金融与法律研究院研究员聂日明也参与了此次研讨。