降低保障房申请门槛，这不是好消息

1月17日，在上海市政协咨询现场会上，上海市房管局局长刘海生透露，今年上海将进一步放宽廉租房和共有产权房的申请条件，“目的是要覆盖大多数的工薪阶层”。据了解，去年廉租房的申请标准中，对于3人及以上申请家庭人均可支配收入的规定是每月低于2100元，而共有产权房的申请条件中，人均可支配收入为每月低于5000元。

这么大的成就当然值得称赞。但也有一个疑问是，为何要将共有产权的申请条件一再降低？如果你不知道每月人均可支配收入5000元是什么概念，那我可以告诉你这水平已经超过了2012年上海职工的平均工资。根据上海统计局发布的《上海统计年鉴-2013》，2012年上海职工平均工资为56300元。

56300元还是按照平均工资来计算，如果以人均可支配收入计算，那么就更低了。根据上海市长杨雄在1月19日开幕的上海市“两会”所做的工作报告，2013年，上海城市和农村居民家庭人均可支配收入分别达到43851元和19208元，分别比上年增长9.1%和10.4%。按照一般的统计规律，在基尼系数接近0.5的当下中国（也有报告说中国的基尼系数为0.61，如西南财经大学中国家庭金融调查的报告），平均数往往远高于中位数收入。这意味着绝大多数上海市民的人均可支配收入达不到43861元——也就是每月3631.75元。

再回头看下共有产权房每月不超过5000元可支配收入的标准，这意味着绝大多数的上海居民都可以申请。在这种模式下，共有产权房就不是一种针对中低入群体的保障，而是一种普惠的住房福利了。

当然，也有人说，普惠不好吗？每个居民都可以申请共有产权房有什么不对？就像房管局刘海生局长所表示的，这样做“一方面是为了进一步解决那些既买不起共有产权房又不符合廉租房申请条件的‘夹心层’，另一方面是要继续扩大保障房的覆盖面，使之能覆盖大部分工薪阶层”。让绝大多数工薪阶层都能够享受共有产权房，这是一个非常美好的愿望，但是能够实现吗？

上海实施共有产权房始自2009年底，最早是在徐汇、闵行两个区实施。按照规定，共有产权房满5年后如要上市交易，政府享有优先回购权。如果政府放弃回购，则按照产权比例，向住房保障机构缴纳相应的转让价款。实施共有产权房后，出现了一个非常有意思的现象，那就是并没有出现疯狂抢购的场面，申请门槛一再降低：申请家庭人均月可支配收入标准从试点期间的2300元，先后放宽到2900元、3300元，然后再调整到5000元。与此同时，人均家庭财产标准和单身申请者的年龄限制也在下调。

为什么要下调？主要原因是因为根据原先的标准会出现一个尴尬的局面：符合该标准的人买不起房，而买得起房的人又不符合这个标准。早在四年前的2009年，经济学家陈杰就曾提出过上海的经济适用房政策卖给谁这一问题。按照他的估算，以一套面积在60平方米左右房屋总价在50万的经济适用房为例，真正的贫困家庭还是无法承受这样的房价。因为按照20年的按揭贷款，以3.87%的住房公积金贷款计算，每个月还贷利息支出也要2396元，即使最长的30年期，每个月也要达到1880元。但是在2008年，占上海20%的低收入家庭（按照上海600万户常住家庭，要有120万多户之多！）的家庭月可支配收入（按照三口之家来计算）只有2898元，这样的贷款他们是无法承担的。也正是如此，共有产权房实施了这么多年，累计也只发展了6.7万户。

在这种情况下，降低共有产权房的收入门槛和各种财产标准就成为不得已为之的举措——如果再按照原有的标准执行，那么就会遇到一个非常严重的财政问题：巨大的保障房投入无法收回。尽管政府方面并没有公开共有产权房的开工面积，但是我们还是可以猜一个大概。根据《2012年上海市国民经济和社会发展统计公报》提供的数据，“全年新开工建设和筹措各类保障性住房16.7万套，1292万平方米；竣工9.75万套，687万平方米”。假设其中有近20%的保障性住房为共有产权房，仅仅计算已经竣工的9.75万套住房成本，这就是一个不小的数字：以每套60万元的价格计算，那么就会涉及117亿元的巨额资金。如果这些共有产权房不能够销售出去，那么政府将会背负巨额的财政负担。从这个角度来看，降低共有产权房的收入门槛是不得不为之的举措。

政府为什么会建共有产权房？在我看来，很重要的一个原因就是因为过去几年房价高企，民众抱怨之下政府的无奈之举——也有可能是为了应对金融危机而采取的措施。按照2013年上海市第十四届人大一次会议上的政府工作报告所提供的数据，在过去5年中，“住房保障体系基本形成，累计开工建设和筹措各类保障房83万套，竣工47万套”。以一套60万元计算，累计投入资金将近500亿元。

但过去的经验告诉我们，由政府来直接提供房产的做法并不可靠——在1998年前我们的住房都是由政府提供，但最终的结果却是大家住不上房子。在房地产市场日渐成熟的情况下，大力建设保障房还会挤压通商品房的供给，而最终又会导致房价上涨——让大家更加买不起房子。

当然，学界很多人也说共有产权房是一种值得推荐的模式，因为它类似新加坡的组屋——由新加坡建屋发展局承担建筑的公共房屋，为大部分新加坡人的住所。假如说上海绝大多数居民都能够居住在共有产权房，岂不是完美？听起来这话有些道理，但实际上大谬，一个很重要的原因是新加坡是一个城市国家，城市化已经完成。但上海是中国的一个城市，可以想见到的未来还会有人口源源不断流入上海，政府有没有能力来提供这么多的共有产权房？

更为重要的是，降低保障房的申请门槛，意味着政府正在逐渐侵蚀普通商品房市场。万一哪天房地产市场下跌，巨额的财政投入会不会演变成为金融危机？

刊于腾讯《大家》专栏 | 2014-1-21