以房养老只能是以地段养老
日前，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。所谓“住房反向抵押贷款”即“以房养老”，俗称“倒按揭”—— 老年人将自己名下的房屋抵押给给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。
现在，很多人把“以房养老”解释为，出租一套，自住一套；或者出租一间或几间，自住一间；或由大房置换为小房，获取收入。其实，这些情况下，老人有基本住房之外的资产性收入。老人完全可以自己随行就市，不用政府操心。所以，“以房养老”应该是狭义的指老人只有唯一的一套住房，自己住在里面，然后把房屋抵押给金融机构，金融机构按期发放资金，老人去世之后，通过房屋偿还金融机构贷款，这也是大多数国家“以房养老”的意义所在。
但是,在中国，城市土地归国家所有，居民对土地并无所有权。房屋是建在租期最长为70年的土地之上。虽然2007年出台的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但并没有清楚规定续期费用是多少。那么，当老人去世，不但房屋经过几十年折旧，残值很小，甚至连土地本身，如不续交出让金，也将被政府收回。也就是说，金融机构最终到手的东西价值为零，白白付出了多年的倒按揭。即使有偿续期费用不是足额，与市场实际价格有一个差价，但也会大大侵蚀金融机构的利润。所以，即使抛开房屋价格的不确定性，这种政策的不确定性就使金融机构采取回避态度。正是在这种土地政策的障碍下，虽然多年前已经有一些地方政府和金融机构开始尝试“以房养老”的模式，但最终都无疾而终。
不过，即使如此，把自己唯一的房屋抵押给金融机构的狭义“以房养老”仍有制度设计、政府作为的空间。
目前人口的居住分布，存在一种错配：在城市上班的年轻人，住在郊区，每天奔波，而老人却住在市区面积40、50平方的房子里。对于中国城市的老年人而言，他们需要的新鲜空气、运动场地、绿地、森林等等，在市中心都极其奢侈。而市中心充斥着的大型超市、电影院、KTV、各种饭店、甚至由于出行少，方便的交通都不是他们必须的。
所以，对于只有一套房屋的老人而言，通过出租或置换的方式，到郊区养老，市区与郊区的地租差价就可以为他们提供更多的支付能力，提高他们的生活水平。而唯一需要政府进行制度设计的也正是这种本质为“以地段养老”的情况。当然，这种养老模式仅仅能惠及在城市核心居住的老年人，但由于历史原因，老人居住在城市中心的情况其实非常普遍。
那么，这种制度设计需要克服一些什么障碍呢？
就房地产项目而言，仅凭常识就可知道，好的老年地产，室内应有扶手，边角应不锐利做圆滑处理，地板硬度不能太高，房间内部应有多个报警呼叫设备，小区物业能在业主许可的情况下，通过监控查看房间内情况，有方便轮椅进出的设计，电梯应该适合担架等等。以上海为例，目前远郊的一些所谓“养老楼盘”，房地产项目本身的设施并没有特别针对老年人，至于公园、医院、菜场、交通、运动场地的配套，则更是开发商本身无法解决的问题。
所以，政府要做得就是促进集约化，规模化，把建远郊养老社区这种事变成有利可图的事。比如，在税费上给予符合老年人居住的房屋以优惠；给予开发商拿地优惠，使之可仿效地铁地产，开发公园、餐饮、亲子游乐，利用老人以及探视人群的消费力。对于开发商范围之外的事情，政府则应该配套医院；建立公共交通支持，方便老人出行，子女探望。
总之，地段养老，政策是核心问题。一方面通过政策，促进集约化、规模化降低郊区的养老成本，使地段差价可形成有效的支付能力，另一方面，政策主导下的配套建设也形成老年人所需要的有效供给，最终，两者一起作用，老年人才会去消费，形成“以地段养老”模式。
另一个层面的问题是老人的心理、观念因素。现代社会的市场环境下，基于成本的考虑，要求规模化，集约化，这就要就集中。某种意义上看，医院和疗养院，一个很大的作用就是集中与隔离，把“儿童”、“老人”、“病人”剥离出来，集中放进学校、养老院、医院这些专门的社会设置中，把劳动力和设施解放出来。这么做非常“效率”，但却不人性。住养老院，养老社区，就像住医院，经常会遇到周围的人去世，其心理影响是实实在在的。所以，这必然造成老年人对养老院本能的反感，不过，“不针对老年人”的社区环境，即一般意义上的“居家养老”不但地处市区，而且，由于服务不能做到集约化，对于当下现实而言，是极其奢侈的。
值得一提的是，倒按揭之所以在欧美国家流行，一部分原因是因为高额的遗产税，如果留房给子女，就需要交大笔税金，财产在不同人名下的转移，会产生很大损失。所以，子女养老，父母再转移房产给子女就不是最佳选择。以地段养老，并不改变房产本身的产权状况，不改变老人在消费/遗产之间的资金分配，甚至能提供现金流，减少子女开支，也就能更大程度的得到子女的支持。
刊于成都全搜索新闻网 | 2013-9-17
