祝天下人有情人不必为买房离婚

几天前，一对正准备结婚的情侣问我，现在是不是买房的好时期？

是不是买房的好时点？这个问题可把我难倒了。每个人的需求不一致，对房产的要求也不同：有些人买房子是需要一个“家庭”，而有些人则是需要资产升值，当然更多的人可能是以自住为主，同时兼顾房产升值。毕竟买了一个不断下跌的资产，换作谁都不会开心。

不过且慢，你们不是已经有一套房子了吗？那房子至少在短时间内能满足你们的自住需求，为什么要在这个时候选择入场？是不是公司发大财了？经解释，原来是这样，他们马上就要登记结婚，一旦结婚就会遇到一个问题：如果再次买房就从首套房变成了二套房，那么就意味着就会承担更高的首付和更高的房贷利率。

按照住建部、央行、银监会三部委《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。本来这对小情侣在婚前，还是属于首套房，但是一旦结婚就变成了二套房，一套800万的房子，首付从30%提高到50%，就意味着要多付160万，再考虑到房贷利率的差异，这对他们来说是不小的压力。

上网查了查，我发现在结婚前夫妻双方各买一套房从而避免二套房的首付比例和利率，这种现象并不少见，尤其是在那些双方收入都还可以的家庭。比如在某个房产中介网上还有“夫妻怎么买二套房划算”这样标题的文章，而答案就是：

夫妻在结婚前分开买二套房比较划算，即在拿结婚证之前，各自先在个人名下各买一套房，这种情况算是各自名下的首套房，在办理贷款的时候比较划算，也可以享受到契税优惠，但是这样的房产属于各自婚前财产，为避免因财产破坏双方感情，在这样做之前双方需要先协商好。

这样的回答真是让人啼笑皆非！如果是在婚前那么对于那些已经结婚的夫妻而言，怎么样才能以更低的成本获得第二套住房？答案估计就是“假离婚”。

国家统计局的数据显示，2002年国内的离婚登记对数是117.70万对，但是到了2020年，这个数据已经达到了433.90万对。而结婚登记量呢？2002年是786.00万对，到了2020年还是814.33万对。

为什么最近几年来很多省市的离婚数量大幅度上升？很大的原因就是为了节约买房的成本。尽管离婚登记对数大幅度增加于结婚登记对数，很大一个原因是结婚数量多了，才会有离婚数量的增加。但是，离婚数量增加的如此之快，房地产市场的限购措施，恐怕也是一个不可忽视的因素。

再加上这几年不少城市为了新房限价而导致的新房摇号积分制，更是逼迫着不少结婚几十年的服气为了获得摇号的资格而不得被离婚。尽管已婚比单身要多10分，但是“无房，5年内无购房记录”能够多出20分，这样在总分上还是能多出10分。

前面说的这对小夫妻，如果婚后购买房产，那么积分只有37分；但如果是在婚前买，积分就能达到62分，就能入围不少楼盘的摇号资格。再考虑到首套房能享受到更低的首付和贷款利率，这对那些想买房的群体来说，为什么不试一试呢？就像我在《中国人为什么不爱买房》一文中说的，国人对于住房需求并没有改变，但是住房领域的不少不合理的政策，阻碍了人民群众对美好生活的向往，也让“房住不炒”的效果大打折扣。

需要考虑的是，当时这些政策是为了应对地产过热而采取的一时之局，但现在形势已经完全不同，房地产市场已经从卖方市场转变为买方市场，如果再严厉执行这些措施，就有点刻舟求剑的味道了。

事实上，有关部门已经注意到了这个变化，并采取相应举措来面对这种变化。9月30日，财政部、税务总局发布公告，明确支持居民换购住房有关个人所得税政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

税收已经在鼓励居民的改善住房行为，但是金融政策还没有相应的改变。如果银行也能鼓励居民改善住宅的行为，不对一套房和二套房采取不同的首付和利率，那么这对小情侣也大可不必赶在婚前买房子，而是尽可以从容地在婚后慢慢挑选。那么多已婚人士也不必忙着“假离婚”，从而避免更多的家庭危机。

当然，没有作出改变的还不止是金融部门，同时还有其他方面，比如说契税要区分普通住宅和非普通住宅。目前的政策是，对于家庭首套购房，如果房屋面积在90平米以下，契税为1%；如果房屋面积在90平米以上，契税为1.5%。而对于二套购房的所有契税，均为3%。

如果说在独生子女时代，这个区分还有意义，那么在放开生育的时候，这种划分就是完全不讲道理。对于一个有着2位孩子的家庭来说，如果有父母帮着一起带孩子，即便是150平米的房屋，他们的人均居住面积也就只有25平米，而这是远低于全国人均居住面积。让这样的家庭承担更高的税率，完全没有合理性。

“房住不炒”的核心，就是要让住房回归居住的本性，但是从目前房地产市场的税费来看，绝大多数政策都是源于过热时候的措施，和现在房地产市场的情况并不匹配。如果还是这样实施下去，那么很有可能的后果是：市民的住房得不到改善，房地产市场继续低迷。

你说这是不是要改？

刊于百度百家号 |2022-10-30