为什么中国人不爱买房子了？

从数据上看，今天的中国人是不爱买房子了。中指研究院于9月20日发布的2022年1~9月中国房地产企业销售业绩排行榜显示。在1-9月，销售额超千亿房企15家，较去年同期减少12家；超百亿房企100家，较去年同期减少48家。百强房企权益销售额均值为386.8亿元，权益销售面积均值为253.6万平方米，同比分别下降46.9%和50.5%。

多家上市房企的2022年中期业绩披露也证实了这一点，世茂、阳光城、祥生、荣盛、建业、弘阳等发布2022年上半年录得净利润亏损的业绩。总体而言，房地产企业各项指标均降至历史较低水平——甚至是98年房改以来的最低水平。

为什么房企卖不动房子了？是因为中国居民的住房已经好到不需要改善了吗？

根据国家统计局6月份公布的《中国人口普查年鉴-2020》，我国家庭户人均住房建筑面积达到36.52平方米。从纵向来看，这样的成就当然是值得骄傲，2000年第五次人口普查的数据是23.86平方米，20年间人均住房建筑面积几乎增加了一倍。

36.52平米是住房建筑面积，如果按照80%的得房率计算，那么人均居住面积为29.216平方米。这样的居住条件，与发达国家相比，还有很大的改善空间。此前任泽平在《中国住房存量测算报告》的数据显示，中国城镇人均住房面积不仅远低于像美国等地广人稀的国家，同事低于像日本和韩国这样人口密度远高于中国的国家。

既然如此，为什么居民不愿意买房改善居住环境？原因是多方面的。

首先，房地产市场是典型的买涨不买跌，因为种种原因，近期房地产市场价格一直处在下行通道，所以更多的居民在持币观望。很久以前，我就对所谓的“刚需”一族持怀疑态度，这世界哪里有这么多的刚需呢？有的只是对资产快速升值的渴望。同样的人，面对处在价格上涨通道的房产和处在下行通道的房产，心态完全不同。价格下跌了，以往口口声声的“刚需”突然不见了，是不是觉得荒谬？

其次，即便是处在价格上涨通道，高额的购房成本也对购房者产生了不小的压力。购房者在购房的时候，除了房价外，还需要支付金额不菲的税费。

以1套房屋面积为100平米，卖方买入价400万，现在卖出价800万的房子为例。如果卖房家庭是非唯一住房，买房家庭是二套房，那么最后需要承担的税费为960005元。

如果买房家庭是唯一住房，买房家庭是唯一住房，那么最后需要承担的税费为120005元。

在房价上涨阶段，这些税费都不是问题，因为卖方会把所有的税费会转移给买家，而买家一直期待着房价上涨，也就不大会注意这些费用——因为这些费用会在将来卖出去的时候一并收回。但是在房价僵持或者下行阶段，情况就完全不同了：下家会对所有的费用斤斤计较，既然房价都有可能下跌，为什么还要为买房付这么高的税费？

一方面是因为高位的房价处在下行通道，另一方面是高昂的置换成本，前者让投资者（投机客）离场，后者则是让那些想改善居住环境的人望而却步。这大概可以解释为什么现在买房的人少了：价格太贵，费用太高。既然成本那么高，那就不如租房了，不仅租金远比按揭便宜，而且不需要支付高昂的税费。

或许有人会问，买卖二手房会有这么多税费，但一手房没有啊。为什么连一手房也销量大减？除了前面说的“买涨不买跌”的因素外，一手房之所以不受待见的原因是：怕烂尾，原因就不再赘述了。

如何改变这个状况？在短期内要让房价持续上涨是不大可能了，但是可以考虑降低购房者的交易成本——尤其是税费支出，这是一个可行之道。

回到上面的那个例子，80万的个人所得税是什么概念呢？国家统计局的数据显示，2021年高收入组家庭城镇居民人均可支配收入为102596元，根据第七次人口普查的数据，中国家庭户均规模为2.62人，这意味着需要高收入组近3年的收入。

或许也是从这个角度考虑，9月30日，财政部、税务总局发布公告，明确支持居民换购住房有关个人所得税政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

这个减免个人所得税的政策和以往的举措完全不同。如果说以往的政策是针对所谓的“刚需”，那么这次的个人所得税政策明显是本着改善型住宅而来，明确说了“支持居民换购住房”。

为什么要支持换购住房？一个原因是如我前面说的住房换房的成本很高，而更为关键的原因是当前说法当然是当前房地产市场的不景气。无论是从房产公司这边看销售面积，还是从银行看个人按揭贷款发放金额，相关数据都是极其难看，说目前的房地产市场是98年住房市场划改革以来最严重也不为过。在传统房地产市场销售旺季的“金九银十”之际启动对个人住房的支持，意义不言自明。

政策的效果如何？目前看来已经初见成效。

贝壳研究院监测数据显示，50城二手房日均成交套数年增率约54%，较2020年同期增长约3%，需求端看房活跃度也有所提高。分析认为这与政策有关，人行、财政部等在十一前夕相继发布部分城市降利率、换房减税等鼓励政策，提振市场信心，使部分二手房购房者加快入市。

接下来的问题是，一手房市场该怎么启动？

刊于百度百家号 |2022-10-11