不用地震，你家的高层住宅也扛不了多少年

9月5日，四川甘孜州泸定县发生6.8级地震，随后泸定县、雅安石棉县等发生多次3-4级地震。截至9月6日12点时，四川泸定地震已造成65人遇难，其中甘孜州37人遇难、失联12人；石棉县28人遇难、78人受伤。

地震发生后，距离泸定县约200公里的成都震感明显，震级还有3.8级。网友第一时间拍摄了震时的视频和截图，锦江华韵天府、中德英伦联邦及天府新区的北大资源颐和翡翠府等楼盘在地震中出现连接板裂开、墙体上贴的外层材料在住宅晃动时向下掉落，这些视频的真实性还有待进一步证实，但看起来确实令人担心。

四川的很多市县是地震活跃带。2008年汶川地震以来，6级以上的地震发生了8次（含汶川大地震和此次的泸定地震）。汶川地震致死数万人，主要是农村房屋倒塌和学校等公共建筑的抗震水平差，汶川地震发生后，四川省当年就调整了各市县建筑的抗震要求。

在同等结构和材料的情况下，建筑层高越高，抗震能力越差，要达到同等的抗震能力，就需要提高高层建筑的抗震要求。比如在钢筋配筋、水泥标号等材料要求，或者现浇板等工艺要求。这意味着建筑成本会增加，建筑设计也需要做适当的调整，比如不能在外墙上贴磁砖或石材，这些材料很容易在地震时脱落。

尽管有各种建筑抗震设计规范，但现实执行不尽如人意。前述成都的几个小区，大多是2008年以后建造的，成都也不是震中，距离泸定县有200公里，震级也不算大，墙体裂缝、外墙装饰脱落等现象可以看到成都的建筑抗震设计恐怕存在一些缺陷。实情怎么样，仅从几个视频，还难以准确评估，还需要专业人员现场实地进一步分析。

但成都住宅小区在泸定地震中的表现引申出一个非常关键的问题：中国规模庞大的高层住宅的未来何去何从？

中国的高层住宅在过去十几年经历了高速的增长。从2010年到2020年，全国城区家庭户数增长了53%，但居住在8层及以上的高层、超高层住宅的家庭增加了189%；县镇家庭户增长30%，但居住在高层超高层住宅的家庭增长了5倍；居住在乡村的家庭户数降低了13%，但居住在乡村的高层超高层住宅的家庭增长了6倍。

从比例上看，2010年时，城区家庭有65%居住在多层住宅，20%居住在高层超高层住宅.到2020年，分别有57%和37%的家庭居住在多层、高层超高层住宅里，即使在县镇里也有16%的家庭居住在超高层住宅里。无论是城区还是县镇、乡村，越来越多的中国家庭都住在高层住宅里。

高层住宅的成本非常高。我们从两个维度来理解高层住宅的成本。

第一，高层住宅的建筑和维护成本高。如上文所说，高层建筑的抗震、防风的困难远远高于平房和普通多层住，因此，要达到平房和普通多层的安全系数，高层住宅的建造安装成本肯定会明显高于多层住宅。

开发商如果要控制成本，那么就只能减配。减配一方面降低了高层住宅的品质，另一方面增加了未来的维护成本。高楼墙体贴的磁砖、玻璃幕墙，在未来都是安全隐患，即使没有地震，脱落的可能性也很高。

高楼的维护成本非常高，最明显的就是电梯、水箱等附属设施，一栋住宅的设计寿命都是50-60年，但电梯如果不维护，是不可能用这么长时间的，经常性的保养是电梯持续健康运行的基本前提，这些都需要充足的物业费和公共维修基金进行保障。

但中国居民家庭整体收入还不够高，大多数城市的多数家庭还无法承担较高的维护成本，这也意味着这些新建的高楼在十几二十年以后可能就会遇到住宅附属设施频频故障的时代。

此次成都的这些外墙材料脱落、墙体开裂的建筑，则马上就会面临这个问题，如果维修基金充足还好，如果基金储备不充足，他们需要和同楼栋的邻居一起协调出资修复，这个就不是容易的事情了。

第二，高层住宅更大的问题是协调成本高。城市聚集人口，共享基础设施，所以每个家庭的住宅都不是独立存在的。多层和高层小区的业主，产权与邻居共享，所以产权的价值依赖于邻居的美德。一定程度上看，邻居决定了自家的房产价值。即使是一排平房构成的小区，邻居不修草坪，房屋前面乱糟糟的，也会抑制自家房子的价格。

在高层住宅，邻居比平房要重要的多。举个例子，一栋34层的超高层建筑，两梯四户，一栋楼里就住着136户、400余人，一个小区里有10栋房子，那就是1360户，4000人的小区。如此庞大的人口，使得小区共享设施的维护、改建成本巨大。

比如同一栋楼里，房龄30年，需要更换电梯时，需要同时协调100余户家庭，每个家庭的诉求不同、承受能力有差异，很难达成一致。

上海最近几年在老旧小区里推动加装电梯，一栋1梯2户6层的多层住宅，加装一部电梯，需要占用公共绿地或道路，因此需要全小区的业主投票同意，如果小区业主都同意了，还需要本楼栋的居民出资，不同楼层、不同年龄结构的业主，偏好不同，如果没有外部压力，这12户要达成一致的可能性也非常低。

上海是中国家庭收入最高、基层治理水平较高的地区，尚且如此，普通市县的高层小区要协调类似的事务，难度可见一斑。协调成本高，意味着小区在维修、改建上达成一致的可能性大大降低，这些都会加速住宅的折旧。

从长期来看，大多数地区的多数高层住宿的价值都是会加速减值，尤其是那些地价原本就不贵的地区。

除此以外，我们还可以看到，高层住宅放大了少数低素质人群的负面影响，比如高空抛物，极少数业主在装修时，不按规范操作，破坏承重结构。小的坏习惯包括在楼梯间等公共空间储物，造成安全隐患，或者制造噪音，影响上下层休息。

高层是向天空要面积，天空的面积自然要比地面要贵。因此向天空要面积的前提就是地面的地价太贵。因此从道理上讲，高层住宅或摩天大楼应该出现在发达地区的中心城区。京沪的房价最贵，8层+的高层和超高层应该占比最高，城区越发达，居住在高楼的家庭占比越高，欠发达城市或者普通的中小城镇或许可以拥有一些高层住宅，但应该局限于中心街道的一小段距离。

但现实并不是这样。分省从城区来看，城区内居住在高层住宅家庭占比最高的是重庆，高达70%，重庆也许特殊，城区山地较多，建高层住宅是迫不得己。但四川、贵州、陕西的省会、地市的城区分别排第2位到4位，这些地区的发展程度和上海、北京相比，相距较远，但居住在高层住宅家庭的占比却高于北京和上海。同样湖北、海南、甘肃、青海的发展水平都不如广东、江苏，但住在高层住宅的家庭占比却超过广东。

同样对比北京和上海，上海的面积为6500平方公里，北京为1.6万平方公里，北京的土地资源明显比上海充足，但北京城区居住在高层住宅家庭的比重明显高于上海，上海甚至要低于全国的平均水平。

而中西部的重庆、武汉、成都、西安是中国摩天住宅小区数量最大的城市，成都位处四川地震活跃地带，摩天住宅放大了地震的灾害，这些住宅在未来地震的潜在危害中，始终是一个达摩克利斯之剑。

为什么中国小区偏好高层住宅？有一些是历史路径原因，比如上海城区老房子较多，拆迁成本很高，规划对层高也有限制，抑制了城区高层住宅的比例。但全国高层住宅规模如此之大，占比如此之高，其本质原因恐怕还是城市建设用地数量管制的结果。

虽然中国绝大多数市县的土地并不稀缺，但划定城市边界、基本农田保护、建设用地数量管制等土地政策，大幅降低了各市县的可用土地。虽然自然意义上的土地是不稀缺的，但规划可用的建设用地极度稀缺。所以我们看到了中国规模庞大的高层住宅。

高层住宅的未来会怎么样？我们或许可以从国外经验上窥得一二。一旦高层住宅年久失修，因为协调成本极高，所以对社区环境有追求的家庭就会用脚投票、迁出社区，这会恶化社区维修保养的支付能力。

高层塔楼小区的治安、生活环境等会开始恶化，沦为贫民窟的代名词，住宅的价格也会下跌。到这个时候，高层小区的维护成本会远高于拆除成本，炸掉可能是这些小区的最佳归宿。能逃脱这一命运的，可能只有真实自然地价较高的发达城市的中心城区，因为居民家庭有支付能力，也有较强的基层自治能力，可以完成高层小区的常规维修保养，这些小区才能免于被炸的命运。

本文刊于百度百家号