字节跳动涉足房地产经纪，线下中介行业会被互联网平台攻陷吗？

近日，重庆字节跳动科技有限公司发生工商变更，经营范围新增房地产经纪、广告制作等。重庆字节跳动科技有限公司由字节跳动有限公司间接全资持股。某种程度上，这可能意味着一家互联网巨头，或许要进入房地产中介这个行业了，这也是最新的互联网巨头跨行业对房地产中介行业的“进攻”。

房产行业称得上是为数不多的、未被互联网攻破的行业。

其实，互联网曾发起过进攻。最初的房产互联网，只是简单的“门户广告”，2014年是O2O元年，在这个时期，互联网对传统产业的改造几乎进入了所有行业，房地产行业也不例外，也进入了O2O时代。最典型的是爱屋吉屋，从租房切入二手房交易。但无论是爱屋吉屋还是搜房，最后都偃旗息鼓了。2017年7月，爱屋吉屋的交易数据比两年前下滑了九成，逐渐淡出市场。

如今，房地产中介的线上模式是贝壳找房。截至2020年6月，贝壳找房平台已覆盖全国103座城市，拥有了260个二手房经纪品牌，超过4.2万家二手房中介门店，以及45.6万名二手房经纪人。公开的数据显示，贝壳找房2019年总交易额达到了2.128万亿人民币，通过其平台成交的二手房总量超过了220万套。

实际上，贝壳找房自身并不直接参与二手房的买卖过程，仅仅是通过网络，给不同的二手房经纪公司提供各项基于网络的服务。其本质上，仍然是一个线下中介的线上展示平台。而如今的线下中介，虽然已经熟练地应用APP、VR看房等技术，但仍然重线下的模式。

所以，贝壳的本质仍然是线下的。线下模式顽强的生命力，有其商业逻辑的根源。

传统中介的商业逻辑是信息中介、提供服务、促成交易：帮人找房子，在上家下家之间谈价格，最后提供过户服务。传统二手房中介的线下店大致有4种模式，分别是小中介公司的单店模式；规模稍大一些中心店模式，即一个区域开2-3家；大公司的连锁店模式；以及加盟店模式。

房地产中介行业的某些底层机制，使得互联网很难进攻房地产行业。

房源不透明、消费频次低、消费高关注度、标的物价格昂贵、标的物无法简化评判标准、一房一价，这些特征都决定了房地产中介是一个重线下模式。比如，当一个中介带着购房者看房的时候，他不但需要对房源本身的居住人情况、户籍、历史有了解，还需要了解小区的物业、学区、价格，甚至还需要对房屋是否能改造、怎么算违建等非公开灰色信息也有一定了解。此外，他还需要了解相邻小区的情况。这就决定二手房中介必然需要以线下门店为基础，深耕周边小区房源。

与此同时，在许多地方，房产交易的卖方对中介费用相对不敏感。

对于卖家而言，往往都是开出到手价，也就是说，不管税费等等，我开出的价格，就是我拿到手的价格。其实，这只是表面上的。一项交易产生的税费，不管是向卖家收，还是买家收，最终都是卖家与买家按照弹性来承担。卖房的业主虽然号称是到手价，但对于卖家来说，要把完整的税费计入，最终的整体价格高了，买家就会放弃，放弃的人多了，就会逼迫卖家降低到手价，这就相当于卖家承担了税费。但问题在于，虽然实质如此，但形式上却是买家负担，所以，业主往往无所谓中介费，在中介费率上是不敏感的。加上房价一直在涨，业主处于强势，就更能转移中介费给购房者。

当交易的一方对中介价格不敏感，中介行业就会固守高服务质量、高价格的线下模式。

传统房地产中介可以通过各种办法比如多开门店去获取房源，然后用各种办法套住业主谈独家代理，排除其他竞争对手。这个信息收集、排他性行为，需要承担更多的店铺成本，需要业务员去游说业主、去联系、交流，这都是要花钱的。

与此同时，随着中介行业收集信息达到一定规模，中介行业就不仅仅是一个信息中性的平台，而是一个可以操纵信息的平台，比如各种话术，各种虚假的套路。当然，这些套路未必是推高价格，也可能是为了促进成交，而抑制业主不切实际的叫价。

实际上，市场也出现过一些号称低收费的新模式，比如不管房子价格多少，中介费只要一个定额。不过，由于无法承担收集房源的高费用，这些模式，仅仅是交易手续平台，一开始，在收集房源这个环节，就败下阵来。此外，由于低价，其他服务也会差一些，比如，带看房子要收费，199元看10次房；很多事务要业主自己处理；业务员不熟悉业务，导致砍价不力。所以，这种尝试未能形成规模。

房地产中介的新模式，大多都着眼于新模式替代掉了旧模式的那些环节能节省什么成本，但却没有深刻地去理解这些环节实际起到的作用。这些线下环节所发挥的功能，具有关键性作用，因此，字节跳动介入的关键，不在于其线上有多强大，而在于其采取什么样的办法来完成这些线下功能。显然，这是一个长期的探索过程，那么，字节跳动的进攻，必然也是一个长期的过程，别指望短时间内房地产中介行业有什么翻天覆地的变化。

刊于《南方周末》 |2021-07-11