李嘉诚没追到内地房地产的高峰，但他可能笑在最后

继北上广深的房价又再度猛涨了一波之后，蔓延至苏州合肥厦门南京第二波，眼下杭州、郑州、成都和无锡正在掀起第三波抢购潮。根据国家统计局公布的7月70个大中城市新建商品住宅价格指数，杭州的新成屋房价较去年同期上涨近2成，涨幅在70个主要城市中排名第8。9月19日，杭州实施限购措施。限购前一天，外地购屋者疯狂签约，杭州市区（含余杭、富阳）创造了单日商品房销售3265套的历史记录。二手房签约同样创下历史新高，达到1840套。

中国指数研究院9月19日发布的数据监测显示，9月12日至9月18日，即上周监测的40个主要城市中，土地推出量环比增加7%，成交量环比增加16%，出让金环比增加88%，楼面均价环比上涨26%，其中，北京商品住宅新开盘成交16.88万平方米，环比上升24.30%。

宽松的货币政策，是这轮房价上涨的主导因素。今年1-8月货币供应量M1增长了25点多，在过去20年中，只有09年4万亿的时候，货币量增长才达到过30多。对于银行而言，在贷款难、资产荒的情况下，银行目前还找不到比个人房贷更安全、更大宗、更有信用的资产。于是，贷款结构就发生相应变化，个人短期消费贷款，信用卡贷款下降，企业贷款1-8月下降13%。只有个人居民中长期贷款增长90%。今年前8个月，个人的中长期贷款，在全部贷款中的占比从之前的22%增长到了40%。显然，增加的货币很显然是通过个人的购房贷款进入到了市场。

与此同时，社会总有闲置的资金需要投资，比如，2015年股市暴涨暴跌，总有人获利。与此同时，当下中国经济，GDP增长率在减少，投资的途径越来越少，风险越来越大，再加上人民币的贬值预期，于是，资金的第一个选择就出国。换汇被限制，在香港购买保险被限制，都是针对资金出国避险所作出的限制。出不去的资金，只能在国内寻找投资、避险渠道。

这些钱进入市场之后，当然会推高房价，不过，其中细节或可推敲一番。

房地产价格，涉及到的问题错综复杂，不妨先把问题简化一下，只看那些最基本的影响因素。不管是投资还是自住，不管是全款，还是自己首付，买房的预算是呈阶梯分布的，预算越高，人越少。

一个城市，短期内房子的供应量是不变的。按出价高低，从预算高到低，依次成交，那么，最后一个获得房产的预算就决定了房价。他们能负担多高的价格，房价就停在什么价格。这就意味着，房子越少，最后获得房子的人的预算越高。

人群的收入是正态分布的，当房价上涨超过正态分布的中间位置人群的承受力后，剩下的人群的贫富差距就迅速加大，所以，只需减少非常少量的房产供应，就会导致房价迅速上涨。

比如，假设上海能够支付200万买房的人群有50万人，那么能够支付400万买房的人，显然不会是25万人，只会是10万人，甚至更少；那么，能够支付800万买房的人，不会是5万人，而是1万人。这就意味着，在上海市场上，购房者要购买40万套房，才能使市场上只剩下10万套，这个时候，剩下的10万人能够支付400万，房价才会涨到400万。如果购房者继续买房，不用再买40万套，只需要再买9万套，房地产上就只剩下1万套房，而人群中的最后1万名购房者的支付能力是800万。于是，房价就会上涨到800万。所以，到最后，只需很少的交易，就能推动房价暴涨。

反过来说，当房价暴涨，涨幅很高的时候，就意味着已经是预算最高的那部分人在支撑这个需求。

从地理位置上看，当剩下能够支付得起的人越少，他们的出价越高，投资资金为了规避风险，其购买的房子就越向一线城市聚集，越向城市的核心位置聚集，也越向高档、新房聚集。所以，此次暴涨，先是北上广，然后才是二三线城市，而在同一城市中，涨的是核心市区、新房、高档小区、学区房，相对而言，周边郊区以及市区的老房子，价格增幅已经出现了分化。

这就是典型的投资驱动型分化。

北上广是全国的标杆，这就意味着，一小部分人的支付能力，一小部分核心地区的供给情况，决定着全国的房价。反过来说，这些核心地域的供应量稍有增加，或者投资人群的支付能力稍有下降，都会导致房价下跌。资产价格受信心影响，一旦北上广房价下跌，市场信心受到打击，会加速这个过程。

没人能判断会持续多久，但是，有一点是清楚的，目前处于“左侧”。

在证券市场上，有两种截然相反的交易策略，一种是左侧交易，另一种是右侧交易。在股价上涨时，以股价顶部为界，凡在“顶部”尚未形成的左侧高抛，属于左侧交易，而在“顶部”回落后的杀跌，属右侧交易。在股价下跌时，以股价底部为界，凡在“底部”左侧就低吸者，属与左侧交易，而在见底回升后的追涨，属右侧交易。

右侧交易，也即追涨杀跌，对股民来说，在心理性格上要有过人的自控力，追涨到什么程度、杀跌又该何时卖出，更严酷的，追到高点之后，又该何时止损，都需要严格的操作纪律与标准，方有可能做到。否则追到高点，一路下跌，舍不得割肉止损，损失会越来越大。

相对来说，目前A股的中小投资者“船小好掉头”，偏好右侧交易，而机构由于资金量巨大，流动性差，所以，往往采用左侧交易。下跌的时候逐步吸收，上涨的时候稳步卖出。专业高手既不做，也永远不追求“抛在顶部、吸在底部”的神仙境界交易。李嘉诚没有追到内地房地产的高峰，作为机构，他们根本不看重高峰，而这样的人往往笑在最后。

从地理位置上看，当剩下能够支付得起的人越少，他们的出价越高，投资资金为了规避风险，其购买的房子就越向一线城市聚集，越向城市的核心位置聚集，也越向高档、新房聚集。所以，此次暴涨，先是北上广，然后才是二三线城市，而在同一城市中，涨的是核心市区、新房、高档小区、学区房，相对而言，周边郊区以及市区的老房子，价格增幅已经出现了分化。

这就是典型的投资驱动型分化。

北上广是全国的标杆，这就意味着，一小部分人的支付能力，一小部分核心地区的供给情况，决定着全国的房价。反过来说，这些核心地域的供应量稍有增加，或者投资人群的支付能力稍有下降，都会导致房价下跌。资产价格受信心影响，一旦北上广房价下跌，市场信心受到打击，会加速这个过程。

没人能判断会持续多久，但是，有一点是清楚的，目前处于“左侧”。

在证券市场上，有两种截然相反的交易策略，一种是左侧交易，另一种是右侧交易。在股价上涨时，以股价顶部为界，凡在“顶部”尚未形成的左侧高抛，属于左侧交易，而在“顶部”回落后的杀跌，属右侧交易。在股价下跌时，以股价底部为界，凡在“底部”左侧就低吸者，属与左侧交易，而在见底回升后的追涨，属右侧交易。

右侧交易，也即追涨杀跌，对股民来说，在心理性格上要有过人的自控力，追涨到什么程度、杀跌又该何时卖出，更严酷的，追到高点之后，又该何时止损，都需要严格的操作纪律与标准，方有可能做到。否则追到高点，一路下跌，舍不得割肉止损，损失会越来越大。

相对来说，目前A股的中小投资者“船小好掉头”，偏好右侧交易，而机构由于资金量巨大，流动性差，所以，往往采用左侧交易。下跌的时候逐步吸收，上涨的时候稳步卖出。专业高手既不做，也永远不追求“抛在顶部、吸在底部”的神仙境界交易。李嘉诚没有追到内地房地产的高峰，作为机构，他们根本不看重高峰，而这样的人往往笑在最后。

刊于腾讯《大家》专栏 | 2016-9-24