“普通住宅”标准应当废除

国庆前的最后一天，北京市下发《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》，普通住宅标准上调至五环内单价39600元以下、总价468万元以下；五环到六环以及六环外的标准分别为单价31680元以下、总价374万元和单价23760元以下、总价281万元以下。符合任一标准都可享税收优惠。

普通住宅标准是个新事物，最早见于国务院办公厅在2005年的文件，为了遏制投机性炒房，鼓励普通商品住房，文件要求地方制定本地区享受优惠政策的普通住房具体标准，文件还给出一定的原则，包括容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平米以下，成交价低于同级别住房均价的1.2倍以下等。普通住宅在房产交易时，享受契税、印花税、营业税等税收优惠，其初衷是让购房者倾向于购买小面积、低总价的房子，抑制投机性需求。

自此以后，北京、上海、天津等多个地区才开始出台普通住宅标准，并据此征收、减免税费。既然普通住宅要参考交易均价，那自然是市中心的贵，郊区的便宜，因此京沪津等地，按距市中心的远近不同，以单价和总价对普通住宅标准进行区别，市中心的标准高，郊区的标准低。

政策效果如何呢？从实例来看，以上海现行契税政策，一套满五(年)(家庭)唯一的、总价300万的房产，如果坐落在内环以内，单价要超过4万，面积不足80平米，需要缴纳1%的契税；如果坐落在外环以外，单价很多不到2万，面积要超过150平米，那就算豪宅，需要缴纳3%的契税；两者仅契税的税额就相差6万元，如果算上营业税，税额差就更多了。这意味着，同样总价的房产，买内环的房子交的税要比中外环少，为了避税，人们会倾向于买市中心的房子。这推高了市中心的房价，造成的标杆效应又带动了郊区的房价。显然，这是一个失败的政策。

因为这种违反常理的税收政策，规避纳税的措施也层出不穷，最常见的就是交易时签阴阳合同、做低房价。一套上海内环的总价400万的房产，原本是豪宅，但交易的时候，用于过户的交易合同总价定为320万，另立80万的装修合同，就可以视为普通住宅，省掉的税费可达10余万。正因为这种逃税措施，政府也相应出台了房价评估系统，低于系统评估价的交易不允许过户登记，以此约束房产交易的逃税行为。

有意思的是，近几年房价连年上涨，但普通住宅标准却几年才调一次。与之相反的是房地产交易中心的评估系统调整频次很快，并且大多数评估系统调涨不调跌。很显然，对政府来说，较低的普通住宅标准，在过速上涨的房价中，可以让更多的住宅被征税；频繁上调的最低房价交易价格，则抑制了购房者们逃税。两者都有利于政府征税，这完全就是政府征税取向的结果。

回过头来再看，普通住宅的推出，原本是为了调控房价，而契税、营业税、印花税等作为一种流转税，发生在交易环节，严重阻碍了交易的发生。在现有房地产市场环境下，不利于盘活存量，促使潜在购房者追逐新盘、追逐市中心楼盘，扭曲了房地产市场的正常运行。在目前房地产市场下行的情况下，就其初衷，应该废除“普通住宅”，让住宅交易回归市场。

长期来看，要有效抑制投机行为，还得从持有环节入手，征收存量房的房产税，这可以有效挤出那些收入低但房产价值高群体持有房产的行为，把城市的核心区域、优质房产通过精致的房产税制设计让给那些收入高、能力强的创富主体，这些主体的进入与活跃才是一个城市进步的基础。

刊于《南方都市报》 | 2014-10-10