行政级别决定房价高低？
几天前，有财经媒体发表了一篇名为《房价地理学》的报道，提出了这样一个观点：服务业占比高的城市房价就高。以苏州和南京为例，尽管苏州的常住人口比南京多，GDP更是远超南京，但是苏州的房价却远逊于南京——搜房网提供的百城房价指数显示，2014年8月份苏州的均价为12205元，而南京的房价为13833元。为什么南京的房价会比苏州高，在这篇文章看来，那是因为南京的第三产业占比高：2013年南京第三产业的比重为54.4%，而苏州只有43.6%。
在该文作者看来，这个现象不仅在南京和广州存在，同时还存在珠江三角洲和闽南三角洲，甚至可以推广到全中国。《第一财经日报》的解释是，“在一个经济区域内，行政等级越高的城市，其服务业占比也会越高，相应的房价也越高。与之相反，该区域范围内以传统制造业为主的城市，房价会比服务业为主的城市低不少。”
确实，相对于南京，苏州和无锡的行政级别低；佛山和东莞的行政级别也低于广州和深圳；泉州的行政级别也低于厦门。如果只是看这几个城市，我们可能会认同作者所做的论断。但可惜的是，如果再比较几个城市的房价，我们就会发现这个结论很不严谨。
同样是珠三角的城市，广州第三产业占比64.6%，深圳三产占比56.5%。如果只看这两个比重，按照第三产业占比高则房价高的推论，那么广州的房价应该比深圳高才对。但事实却并非如此。在刚刚过去的8月份，百城价格指数显示深圳的样本均价为30141元，而广州则为18019元。为什么行政级别高、第三产业占比也更高的广州房价会远逊于深圳？
事实上，这种现象不仅发生在珠三角，长三角也存在着。以浙江省为例，2013年度宁波的第三产业比重为43.6%，而温州则为46.8%。有意思的是，这两个城市中，第三产业占比高的温州其行政级别却比宁波低：宁波是副省级的计划单列市，而温州并不是。那宁波和温州房价的房价呢？也是行政级别低的温州胜出。由此可见，行政等级并非是服务业占比高低的决定性因素。
那么，影响房价的因素到底有哪些？在我看来，不外乎是以下几个方面：第一，作为一种大宗消费品，毫无疑问，房价会受到供需比的影响。如果一个区域房子的供给增加，需求不变，那么房价下降就会是一个大概率事件。近年来不少二三线城市的房价都停止增长、甚至出现了下降，很重要的一个原因是经过前几年的天量土地供应增加了房产市场的供给，在需求——尤其是有效需求没有发生显著变化的时候，房价自然就会停止上涨。
第二，房地产业流传着一句话，决定房价的最主要因素是“地段、地段、地段”！为什么地段如此重要？因为地段是公共服务的载体：地铁口修在我小区门口，那么就会离别人的小区远离。房子是供人居住之用，显然，人对居住的需求并不仅限于一张床，人还要围绕居住地开展各种社交活动。于是，一个地区的环境——也就是公共服务就很重要，说它和房价呈正相关毫不为过。
为什么这几年学区房越来越吃香？很重要的一个原因就是它所在的社区有着更好的学习环境，更利于孩子的成长。2000多年前的孟母三迁择邻而居说的就是这回事。当然，教育只是公共服务的一种，其他影响房价的公共服务还包括交通、治安等诸多方面。一个城市里存在着学区房还非学区房的区分，那么不同城市之间的公共服务品质当然会决定着不同城市的房价。
第三，房子作为固定资产，那么房价还取决于它的投资回报率。什么是房子的投资回报？在我看来，租金收入是一个重要指标。那么，租金收入取决于哪些因素？很显然，它和当地房屋的供给和收入水平紧密相关。不过在很多时候，决定当地房屋租金水平的并不是当地居民的平均收入，而是那些无房一族的收入水平——尤其是那些无房一族中的高收入者的水平：假设市场中有10套房可供出租，但是租房子的人有11个，那么谁能租到这个房子？很显然，一定是出价最高的那一位。
也正是如此，我们可以理解为什么东莞的城镇居民可支配收入位列全国最高，但房价却远比广州要低：因为东莞以制造业为主的形态决定了高收入者不多，而这在很大程度上影响了房租价格，而房租价格高低最后又影响了房价高低。上海、北京和深圳的房价为什么名列全国前三甲？很重要的一个原因就是聚集着全国最多的高收入阶层。有些城市如温州在相当长一段时间内房价位居全国之首，但现在却持续下跌。很重要的一个原因就是当地的高房价并没有获得可观的租金回报，这种不是建立在高收入基础上的高房价注定是不可持续的。事实上，这些现象并不只是发生在温州，前些年无限风光的煤炭资源型城市——比如鄂尔多斯、神木等城市都经历了房价的过山车。
啰啰嗦嗦说了这么多，无非是想说，影响房价高低的因素很多，很难归因于哪一个方面。把某个因素说成是唯一原因，除了能够博取眼球外，并不具有其他意义。如果一个城市的行政级别真能够决定房价高低，那么在某种程度上行政级别也应该能决定经济发展水平。但过去三十多年改革开放的历史恰恰证明，行政等级尽管对经济发展会有影响因素，但并不是决定性因素。
这个行政级别决定房价的故事，就像是前几年有学者所说的“丈母娘决定房价”一样，最终只是一个饭后的谈资，而不能作为一个严肃的学术话题。如果真有人按照行政级别和服务业占比来进行房产投资，那是要倒大霉的。
2013年山东济南的第三产业所占比重为55.3%，青岛为50.1%，而且济南还占据省会便利拥有远超过青岛的公共服务。但这两个城市的房价谁高？是青岛而不是济南。
刊于腾讯《大家》专栏 | 2014-9-16
