Naoyuki Yoshino ：楼市降温的真正指标，听听日本过来人的反省

经济泡沫从未出现在圆珠笔或铅笔交易中，但是在住房和房地产市场却很常见，因为它们的调整速度非常缓慢，存在二级市场，而且对于住房和房地产价格的期待也会影响市场的行为。

房地产、房屋泡沫和预警指标

今天的主题是房地产、房屋泡沫以及预警指标，本文由我自己和香港大学Victor Jing Li撰写。

首先，我想看看日本和美国的经济泡沫现象，然后与当前中国的情况进行比较。

亚洲的经济特点是以银行为主导、中小企业所占份额大、小额信贷数量庞大，而且基础设施投资需求多。

当我们分析微观经济形势，特别是房地产市场时，为什么要观察住房和房地产市场呢，我的解释可以从这张图看出来，因为与其他市场相比，住房和房地产市场的调整速度更快。

经济泡沫从未出现在圆珠笔或铅笔交易中，但是在住房和房地产市场却很常见，因为它们的调整速度非常缓慢，存在二级市场，而且对于住房和房地产价格的期待也会影响市场的行为。因此，该图显示了住房和房地产市场的调整速度。例如，在美国，由于政府采取非常积极的宽松货币政策，住房需求便开始上升，银行也在寻找客户，然后就出现了一些私人借贷市场，并不断成长，因此银行贷款开始上升，房屋需求开始增加，人们意识到房价可能上涨，所以房屋建设规模变得越来越大。然而，这些房地产建设只能持续一至两年，而有些建筑需要更长的时间才能完工，所以当地产商发现房屋需求增加时，他们就会增加建房，所以这条表示价格的曲线将会一直上升，然而，几年后，住房供应突然上升会导致房价剧烈下跌，因此就出现了住房和房地产市场的经济泡沫。换句话说，正如我刚才所讲的，住房需求量和供应量自有原本的规律。

这些是日本的不良贷款，在经济泡沫期间数量惊人，后来有所减少; 这与美国一样，经济泡沫结束后，不良贷款也随之消失。

这篇文章由我本人和中村、酒井合作写成，名为《比较国际泡沫和泡沫指标》，发表在《知识、文化和沟通》杂志的人工智能与社会版。

通常，我们讨论的经济泡沫最初是由货币政策、过多的货币造成的，这会大大增加住房或房屋贷款，因此融资行为往往也是由此产生的，然后会推动投资和消费的增长。

这是美国货币供应量的增长率。 众所周知，美国的房地产泡沫是2008年和2009年。从这里可以看到，从2005年到2008年，美国的货币供应量稳步增加。 在此期间，美联储的一位主席十分受欢迎，因为他的货币政策非常好，但是最终带来了泡沫经济。

上面说的是美国货币供应量的增长情况，之后直到2008年银行贷款也在持续增加，主要是住房和房地产的贷款。

这是日本的情况。日本经济泡沫发生在1988年到1989年，在这里红线是货币供给增长率，蓝线是短期利率，可以看出，在经济泡沫爆发之前，短期利率呈下降趋势，而货币供应量仍在增加。

然后，在经济泡沫期间，融资行为势头旺盛、发展良好，因为房地产价格上涨、量化指标也在上升，银行利润持续增加，所以一切看起来很不错，监管者不能发现这些不正常的融资行为。

这是美国的银行贷款、股票价格和房价图。绿线是美国的银行贷款，在泡沫经济结束之前，绿线持续上涨，因此，由于宽松的货币政策，货币储备增加、货币供应量增长、更多存款进入银行，然后 银行开始寻找地方放贷，这样一来美国的房地产市场发展空前，住房贷款开始增加。同时，股价和房价也开始上涨，而且由于住房的抵押价值增加，因此进一步刺激了银行对客户放贷。

接下来看看日本的情况。在日本，尽管股票价格和房地产价格下降，银行贷款却一直在上升。

如果把美国和日本进行比较，可以发现显着的差异。在美国，银行贷款虽然高但已开始下降; 然而，在日本，银行贷款一直在不断上升并且几乎持续增长，这是因为日本银行一直向僵尸企业贷款; 另一方面，和日本相比，美国贷款数量减少，而银行贷款的运作更快，所以日本经济的复苏才会比较慢，而美国则要快得多。 这些是对银行贷款的分析。

接下来是中国银行贷款和GDP的比率，我认为在泡沫经济中有三个指标很重要。

第一个是房地产贷款和贷款总额的比率，住房贷款和贷款总额; 第二个是房地产贷款增长率与经济增长率的比率; 最后一个是房价与收入的比率。

这是中国银行贷款与GDP比率的情况。从开始的大约80％持续上升，到了泡沫经济的爆发，但又继续增涨。所以，在中国，银行贷款与GDP的比率最开始为80％，现在约为130％，可见银行贷款与GDP的比率大幅上升。

然后我们一起看看生产函数，资本，劳动力和房地产的关系。我们假设生产需要三种要素即：机器、劳动力和房地产。如果遵守生产函数的假设，经济增长率可以反映在资本、劳动力和房地产增长率上。

因此，在这种情况下，我认为以上三个指标必须是紧密相关的。如果房地产贷款升高，远远高出与GDP对应的比率，就说明经济出问题了，这是毫无疑问的。

这是美国的房地产抵押贷款与银行贷款总额的比率。可以看到，它从大约30％上升到50％以上。

这是日本房地产、非银行机构和建筑业的贷款份额，大约从16％上升到33％。 因此，在日本和美国，在泡沫经济期间，房地产贷款和建筑或房屋贷款突然增加。

如果改变生产函数，那么经济增长率、房地产增长、劳动力增长和资本增长都势必会进一步改变。

接下来我们看看房地产贷款与经济增长率的比例。这事日本的情况，它升得很高然后下降；红线是美国的情况。在日本和美国，房地产贷款或住房贷款的增长率与GDP的比例都是先急剧增长然后下降，因此这是预示泡沫经济的第二个指标。

第三个指标是房价与收入的比率。这张表显示了两个时段的模型，住房、消费1和消费2。假设人们从银行借款、然后建房，房价与收入的比率就可以在这个方程中显示出来，所以，如果房价上升，意味着住房二级市场变得非常活跃，相应地房价与收入的比率也将增长；如果房价下降，现在的折现价值会大大增加，所以房价与收入的比率也会增加。

接下来我们看看日本和美国房价与收入的比率。在日本泡沫经济期间，指数从1几乎上升到3，然后在美国从2.9或3上升到接近3.9才下降。所以，在美国和日本，如果房价剧烈上涨，那么人们最终将无力购房，所以从房价与收入的比率可以看出泡沫经济的趋势，日本和美国都是如此。

这是中国的房价与收入的比率情况。1996年是5.5倍，现在增长到了8倍，所以这个指标可以说明中国的房价与收入的比率是如何极大增涨的。

最后，我想谈谈日本和中国的融资行为。这是日本的融资情况，第一阶段是在泡沫经济期间，第二阶段是在泡沫经济之后。在日本泡沫经济期间，地价变得非常重要，因为日本银行将土地作为抵押，因此当地价开始上升时，其抵押价值随之增加，银行便开始向房地产、建筑和房屋产业贷款。其次，活期贷款利率是短期的，对贷款也有帮助，这就意味着活期贷款利率的降低加快了银行贷款的速度。

这是中国2007年至2014年融资行为的案例。我们利用消费数据和专业指标，银行业的发展至关重要，集中式货币政策会影响融资行为，由于房价指数也是非常重要的，因此房价的增加将促进银行对房屋产业放贷，这将会进一步推动房屋建筑业的泡沫规模，从市场观察到的数据来看，这种解释是非常有说服力的。

接下来，我们来看看泡沫经济之后的银行业。这是银行的资产负债表、存款和资本。如果不良贷款低于资本，那么银行是健康的；但是，在泡沫经济爆发后，银行会发放不良贷款，如果不良贷款超过资本总额，就会危及融资系统。因此，在这种情况下，如果银行继续持有多于资本的不良贷款，这些银行要么需要注资或要么直接破产。

所以，在泡沫经济之后，在美国或日本我们都会发现到不良贷款的增加。因此，如果中国处于泡沫经济状态，那么中国可能面临不良贷款超过资本的类似情况，那时就需要快速调整。主要有2到3种措施，一是向银行注资，使银行继续运作；其次，资产保险也很重要，因为可以避免破产；第三，日本的经验是在经济复苏之后返还政府在每个银行注入的资本，换句话说，资本的注入非常重要的。日本控告了银行的管理层，如果有欺诈或非法活动，那么这些管理人员必须坐牢服刑、并且将贷款返还给政府。所以，我认为一共有四个重点：监督融资行为、建立资产保险机制、注资以确保安全;同时，如果有任何非法活动，管理人员必须接受处罚;最后，巴塞尔资本协议要求在日本和美国的泡沫经济期间也发挥了重要作用。

最后来谈谈巴塞尔资本协议，它取决于股票价格、债券价格、业务条件和利率。

在美国、日本和加拿大，所有国家都要求资金比例达到8％，完全任何上下波动。在日本，银行非常不愿意向新兴企业放贷; 在美国泡沫经济期间，资金比例会远远高于8%，而在泡沫经济结束后，应该低于8％，因此巴塞尔资本协议最近考虑了这种变化，并要求资产根据偿债能力和业务条件等进行调整。因此，资本要求的新方向是一个很好的方向。