严荣：关于上海住房市场发展的几点思考

非常高兴有这个机会跟各位交流，刚才几位从各个方面作了非常好的发言。我们从事的工作更多是政策研究的工作，平常经常被拷问的三个问题：房地产的情况怎么样？问题怎么看？今后怎么办。

今天时间关系我对前面两个问题就不作介绍。着重从第三个方面，并且着重摘了其中三个部分，从接下来我们上海住房市场发展的情况、发展趋势的情况作一些介绍。

在2015—2016年，上海的房地产市场交易量在全国排名第二，仅次于重庆，交易额全国排名第一，遥遥领先。跟国际城市对比，上海也是一个非常庞大的市场。整个房地产市场的影响非常大，社会也特别关注。所以在十九大报告习总书记讲到住房时，刚讲完定位，整个全场响起来了十秒的掌声。讲完后面几十个字的时候又响起十秒的掌声，可以说不仅党代表，而且全国的老百姓都非常关心这方面的问题。对于我们普通老百姓来说一套房子、两套房子都是我们最重要的资产。所以我们非常关心这个市场接下来会怎么运行。这里面可能我更多围绕发展趋势问题，从三个方面作交流。

第一、我认为整个住房市场依然处于发展的周期，这是相对于有些市场的观点，认为市场已经进入到一种停滞甚至衰退的阶段，我不赞成这种观点。两方面论据：一方面是上海目前发展的供需情况，国际上一般讲一个市场的供需情况用的最多的就是套户比，套户比就是有多少套住房，有多少户家庭，当然由于统计数据等各方面的原因，我们国家统计从来没有公布套户比，也没有公布我们有多少套住房，大家一看统计年鉴、统计公报都是公布多少万平米的住房。这个统计会给我们带来很多的假象，这也是当前市场发展中迫切需要破解的问题，为了破解这个问题，在去年做了一个事情，把上海有多少套住房给算出来，花了很大的精力。为了测算接下来上海应该供应多少套住房，必须要了解上海现有多少套住房。如果这个工作往前推十年，这个工作没法做，因为那个时候全市住房成套率只有80%左右，现在这个工作我们可以做了，现在上海的住房成套率已经接近99%，98%点几，可以做一些工作，所以去年花了一些精力把这个工作做了。做完套数估计以后，还有一个很难统计的问题，就是上海有多少户家庭，户籍人口相对比较容易计算，但是外来常住人口有多少户家庭，就比较难计算了。不过最后还是估算出来了。

根据对住房套数和家庭户数的测算，后来算出了上海的套户比仅接近0.9。国际上讲当套户比接近1.1的时候，整个住房供需相对均衡，市场中有一定的空置率。但是上海目前的套户比指标显示，住房供应还是偏紧张。人均住房面积也是跟统计年鉴的数据不一样，我们用的是全口径，统计年鉴用的口径相对来说比较窄一点。不管怎么说供应还是比较偏紧。

第二点论据，从国际比较来看，上海住房市场也是处于发展的周期，比较了几个国际大都市，全口径人均住房面积，仅仅比香港高，比伦敦、纽约、东京低很多。所以通过比较会发现，上海人均居住水平总体还是偏低。

再看用地情况。刚才几位专家都讲到土地的利用，上海的土地利用情况是怎么样的？工业用地占比偏高，仓储用地占比奇高，住宅用地的占比奇低，这里的数据可以看到上海住宅用地的占比只有29%，远远低于伦敦、纽约、东京，比首尔也低，大量的土地做工业用地，这也是跟前期、前若干年整个经济发展模式有关，要通过招商引资，更多通过产值、产业来推动经济发展。对我们老百姓居住考虑相对偏紧一些。住宅用地的供应在上海整个建设用地占比中偏低。但是我们人均面积不低，问题在哪里？在于很多是低效的，特别很多是农村的，很多宅基地。这是建设用地，从这几个指标就可以看出来，上海的住房市场依然是处于发展的周期。并没有进入到停滞或者衰退的状态。

第二是建立健全租购并举的住房体系。这是接下来上海住房市场中非常重要的一项工作。随着房价不断上涨，整个城市的生活成本和商务成本、运行成本非常高。特别是很多年轻人，希望在上海这样一个城市里面来展现自己的才华，但是恰恰因为过高的生活成本，其中尤其是居住成本，导致很多年轻人只能选择用脚投票，到其他城市去。这里面我举一个例子，以租金为例，去年我们了解到上海的住房租金平均是72块钱一平米，72块钱一平米乘去年全市人均住房面积，就按统计局36.1平米计算，再乘以12个月，就是31000多元，去年全上海人均可支配收入是多少呢？54000多元，占比是多少？57.44%，接近60%。也就是说如果按市场平均水平去租房，租金的支出占可支配收入的60%，这个比重非常高。国际上很多城市都是将30%作为一道槛，超过30%就提供租房券或者其他的补贴，因为认为超过30%会影响到你的生活和其他的消费支出，我们接近60%。

现在，相当一部分年轻人别说在上海买不到、买不起，租都租不起，必须直面这个问题，这关系到上海数百万年轻人，我们测算大概有365万这样的年轻人有这样的需求。更关系到上海今后发展的潜力。没有年轻人的进入和发展，在一个60岁以上的人口占比超过30%的城市中，这个城市的活力和发展潜力都会受到影响。必须把年轻人留下来，把年轻人留下来在居住上靠什么？靠租赁，先要解决租赁的问题，让年轻人租得起、租得好。所以会发现近期下了很大的工夫，来发展租赁市场。这是前面成交的几幅只租不售的地块，第一批出来在张江和嘉定，这两幅地在7月4号推出来，当时市场上一片哗然，上海怎么突然推出70年只租不售的地块出来，并且两块地块很有针对性，一块就是针对“张江男”。一块就是针对一些外来人口比较集中的区域。所以主要是针对这些群体。楼面价相对来说比周边的二手房价便宜很多。当时摘得的是张江集团和嘉定新城。在这之后陆陆续续每个月都出了只租不售的地块，后面是第二次成交的，前天又成交了五幅地块，都是由地产集团摘得。所以政府在土地这一块牺牲了很多前面一些专家讲到的土地收益，减少了很多土地收入，目的是培育租赁市场。

目前还面临几个问题：一是租赁地块的定价机制应该怎么形成，才会得到社会更多的认可，是根据还原法，还是参照周边二手房房价？还有一个问题，现在都是国有企业获得，但是租赁市场历来都需要有市场化的力量或者以市场化为主体。国企在在租赁市场发展中承担“稳定器、压舱石”的功能，但是长期来看，租赁市场接下来依然要靠市场化机构。接下来还有一个问题，就是租赁的对象，也就是说租金。接下来租赁住房供给以后租金怎么定价，太便宜了，会涉及到一些问题，太贵了就起不到稳定租赁市场的作用。

第三个问题就是要提升城市竞争力。上海城市的竞争力已经在受到一些影响或者说受到一些威胁，因为城市本身生活成本偏高。城市发展的目标已经定了，就是到2040年要建设卓越的全球城市。最近有不少城市在一些住房补贴、住房政策方面陆陆续续都有一些政策，特别是补贴，比如说周边的杭州、武汉对购房打折，比如南京等城市提供租赁补贴。对上海这样的国际大都市来说应该从哪些方面增强城市竞争力，是不是也应该提供补贴或者打折呢？我觉得重点不应该在这个方面，上海更多应从制度创新方面做一些探索。上海在住房制度改革方面一直就有这种勇于探索创新的传统，现在上海城市发展依然是应该从制度创新方面做一些工作。具体在哪方面呢？一个是共有产权保障住房，这个制度是非常好的，刚才陈杰教授也讲到，这个制度非常好，我们现在要把这个制度完善。年轻人在上海工作和生活，在买不起房的时候，先租一段时间，几年后觉得有一些能力、有一些积累，政府或社会组织帮扶一把。比如，100块钱的房，政府或社会组织帮扶30%或40%，购房人自己出大头，这样是不是大大地减轻了一些负担？这是共有产权房，现在共有产权房还局限在户籍人口，我认为应该拓宽到各类人才，拓宽到上海发展所需要的各类人才中。

第二是租赁住房，接下来应该着重从关键就业者，对城市发展来说哪些人是关键就业者、关键岗位，对这些人提供补贴、提供一些资助也好，还有用人单位要尽责，包括界定什么是关键岗位，提供什么样的补贴。

第三，接下来上海还应该针对住房问题制订一份长远发展战略。我们在“十二五”和“十三五”时期已经连续制订出台了住房发展的五年规划，但是住房发展五年规划里面更多是一些指标，这些指标我觉得还是阶段性的，对上海来说更重要的还要思考，为了实现到2040年把上海建设成为一个卓越的全球城市的目标，上海究竟应该发展成一个什么样的住房模式，应该通过什么样的策略来使这个城市在住房方面取得可持续发展。这些问题都值得深入的思考。

不当之处请各位批评指正。